「新郑期货平台」瑞安房地产销售下降佛山项目被控囤积土地

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瑞安房地产销售下降佛山项目被控囤积土地

瑞安房地产(00272)。香港)一再下调年度销售目标,但仍在努力实现全年100亿元的销售配额。

近日,瑞安房地产宣布,前九个月,公司累计合同房产销售额下降55.65%,至每年48.12亿元。

事实上,与内地住宅企业不断上升的销售规模相比,瑞安房地产的年度房产销售目标已经从2017年的210亿元下降到2018年的120亿元和2019年的100亿元,可谓是一降再降。

此外,以瑞安房地产(Ryan Real Estate)为代表的港资房地产企业,多年来一直遵循缓慢的周转发展模式,并多次参与“囤积土地”的查询。 据了解,截至6月30日,瑞安房地产在华南唯一的项目——佛山岭南天地近60%的土地,经过12年的开发,仍在开发中。

近日,长江商报记者发现位于天地路一侧的“佛山岭南天地一地块商业项目三期”主楼已经完工,但仍处于包围之中。 现场施工铭牌显示,该项目将于2019年3月开工,2020年1月竣工。 然而,富县路附近的一大片地区空被铁皮堵塞,目前没有建筑迹象。

针对公司的经营业绩、项目开发进度和在内地市场的投资,《长江商报》的记者给瑞安房地产品牌和企业事务部发了一封采访信。截至公布之时,尚未收到另一方对具体问题的答复。

销售额同比下降

近日,瑞安房地产宣布,前九个月,公司累计合同房产销售额同比下降55.65%,至48.12亿元,其中住宅房产合同同比下降57.42%,至45.72亿元,商业房产合同同比下降114.29%,至2.4亿元。

此前,瑞安房地产在半年度报告中表示,报告期内实现收入79.02亿元,较2018年上半年下降58%;股东应占利润同比增长8%,至13.26亿元

瑞安房地产表示,收入下降主要是由于确认的房地产销售大幅下降。 数据显示,今年上半年,瑞安房地产已确认房地产销售总额,包括确认为收入的房地产销售和其他资产处置,总额为78.17亿元,较2018年上半年的178.99亿元下降56%

但公司已确认,房产销售总额同比下降超过半年,主要是由于2018年上海瑞虹新城1号和7号地块的销售,为本期贡献了149.81亿元的收入

近年来,许多港资房地产企业出现了现金流萎缩的趋势。瑞安房地产还在中国内地出售了大量优质股票。 据《长江商报》记者不完全统计,到目前为止,瑞芳出售房产已兑现近500亿元。

瑞安房地产因“卖、卖、卖”而受到业内广泛关注,去年大批高级官员离职也引起轰动。 去年7月,瑞安房地产公司遭遇了人员地震。离开的高管中有加入瑞安21年的郭庆和加入瑞安17年的刘梦洁。 在过去的几年里,包括蔡玉强、黄沁道和尹颜强在内的高级官员相继离开。

瑞安房地产近年来的表现在高级官员集体离职的背后并不乐观。 《长江商报》记者查阅了近十年的财务报告,发现该公司2018年最高收入为248.41亿元。净利润的高峰可追溯到2011年,当时母亲的净利润达到34.28亿元。 公开信息显示,瑞安房地产2018年的住宅房产销售目标仅为120亿元,2019年,这一销售目标将再次下调至100亿元。

瑞安房地产可能也意识到了这场危机。在“出售”它的同时,它也在通过并购或拍卖开发新项目,业内人士称之为“边买边卖”的港资房地产企业 据披露,2018年7月,瑞安房地产与太保人寿、索德和上海永业联手,赢得上海历史第三高的新天地商业用地,总价136.1亿元,底价约44963元/平方米 与此同时,今年6月,瑞安房地产以1.48亿元的价格从其姊妹公司瑞安建设有限公司手中收购了南京319871.9平方米地块的34.8%。

这也在一定程度上推高了公司的负债率。 截至6月30日,瑞安房地产的资产负债率为55.23%,净资产负债率上升4个百分点,至44% 纵观整个行业,港资住宅企业的财务策略普遍较为保守。新鸿基地产、新世界和九龙仓等港资住宅企业的资产负债率一般保持在30%左右 至于瑞安的高负债率,一些分析师认为,虽然瑞安正在向商业地产开发商转型,但负债率是一个他必须关注的问题。

佛山项目“囤积土地”风波

在过去20年的房地产市场发展中,港资住宅企业的缓慢周转和追求利润最大化,也使企业多次卷入“囤积土地”风暴。

其中,截至6月30日,瑞安房地产在华南唯一的项目——佛山岭南天地,在占有土地12年后仍有近60%的土地有待开发,被称为“坐以待毙” 根据半年度报告,截至报告期末,佛山岭南天地项目已完成38万平方米物业,7.9万平方米物业在开发中,66.4万平方米仍为“未来开发物业”

近日,长江商报记者发现位于佛山祖庙李东华区的佛山岭南天地项目占地面积很大。其中,“岭南站”购物中心和岭南天地在周末用餐时很受欢迎。

与此同时,位于天地路一侧的“佛山岭南天地一号地块商业项目三期”仍处于包围之中。 现场施工铭牌显示,该项目将于2019年3月开工,2020年1月竣工。 然而,富县路附近的一大片地区空被铁皮堵塞,目前没有建筑迹象。 与此同时,瑞安房地产(Ryan Real Estate)在半年度报告中提到,总建筑面积为52,000平方米的地块13a将于2019年上半年开工建设,并计划于2019年底推出预售。

据新闻报道,2007年11月,瑞安房地产的8家子公司以75.1亿元的联合竞价方式,中标佛山祠堂李东华区改造地块。底价约为5004.45元/平方米,创下广东总房价的新纪录

收购土地后,瑞安表示将规划为一个大型项目,集古迹维护、商业、写字楼、酒店别墅、高端洋房公寓于一体,总投资200亿元,预计2020年全面投入使用

然而,岭南天地的发展并非一帆风顺。在此期间,由于财政压力,它不仅出售了国内其他城市的许多项目和地块,还将岭南天地的地块出售给日本三井集团,并亏本出售了一个地块给碧桂园。

2011年11月,瑞安房地产宣布将以3.9093亿元的价格将其49%的附属价值土地出售给日本三井,作为集团的营运资本,用于佛山岭南世界的进一步发展。

由于价值土地持有佛山岭南天地18号地块92%的权益,三井将在收购价值土地49%的权益后,收购佛山岭南天地18号地块45.08%的权益 直到2015年和2016年,瑞安两次回购这两块地,三井集团才退出岭南天地项目。

2016年4月,瑞安房地产再次宣布,碧桂园以17.26亿元人民币从瑞安房地产购买佛山岭南天地项目的一块土地。 值得一提的是,瑞安房地产通过出售其全资子公司(佛山源康房地产开发有限公司)的股权出售了该地块。销售完成后,预计损失为9000万元。

现在,项目接管已经12年了,瑞安房地产曾承诺到2020年完成整个项目的开发,但目前近60%的土地仍在开发中。至于发展速度为何如此缓慢,整体发展能否在2020年前完成,以及外界对土地囤积的质疑,《长江商报》记者多次联系瑞安房地产,但截至发布时尚未收到回复。

位于佛山市禅城区的佛山岭南天地项目,有几个子项目正在建设中。

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